برخلاف بیشتر کشورهای منطقه که مالکیت زمین و ملک برای اتباع خارجی در آن‌ها با محدودیت‌های سفت‌وسخت روبه‌روست، کشور عمان از اوایل دهه ۲۰۰۰ با تعریف چارچوب مناطق یکپارچه گردشگری (Integrated Tourism Complexes یا به اختصار ITC)، مسیر شفافی برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی ایجاد کرد.
با این حال، ورود به بازار مسکن عمان فقط انتخاب یک واحد مسکونی لوکس در کنار خلیج فارس نیست؛ خرید ملک در مناطق ITC پیش‌نیازهای حقوقی، مالی و اقامتی مشخصی دارد که اگر بدون آگاهی ارزیابی نشوند، ممکن است سرمایه شما را برای چند سال نقدشوندگی‌ناپذیر کنند. در این مقاله ابعاد واقعی این نوع سرمایه‌گذاری را بررسی می‌کنیم.
۱. منطقه ITC در عمان دقیقاً به چه معناست؟
در خاک عمان، شهروندان خارجی اجازه خرید ملک در مناطق مسکونی بومی یا خارج از محدوده‌های مشخص‌شده را ندارند (مگر تحت قراردادهای اجاره بلندمدت یا شرایط خاص سازمانی). اما پروژه‌هایی که مجوز رسمی ITC از وزارت میراث و گردشگری و وزارت مسکن عمان دریافت کرده‌اند، دو ویژگی بنیادین دارند:
مالکیت آزاد و صددرصدی (Freehold Ownership): خریدار خارجی مالک قطعی عرصه و اعیان ملک (زمین و بنا) می‌شود و سند مالکیت رسمی با ثبت در وزارت مسکن به نام او صادر می‌گردد. این مالکیت بدون محدودیت زمانی است و قابل انتقال، ارث‌بری و فروش مجدد خواهد بود.
حق اخذ اقامت متصل به ملک: سند مالکیت در این مناطق یکی از مستندات رسمی برای دریافت کارت اقامت عمان برای خریدار و اعضای درجه یک خانواده او محسوب می‌شود.
پروژه‌های سرشناسی مانند الموج مسقط (Al Mouj)، مسقط هیلز (Muscat Hills)، جبل سیفه (Jebel Sifah) و پروژه‌های توسعه‌یافته در صلاله نمونه‌های شاخص این مناطق هستند.
۲. مزایای اصلی خرید ملک در مناطق ITC
اقامت متصل به ملک بدون نیاز به کفیل یا راه‌اندازی شرکت:
برخلاف مسیر ثبت شرکت که دغدغه‌های تمدید پرونده، مالیات شرکتی و نگهداری دفاتر اداری دارد، اقامت حاصل از خرید ملک مستقیماً بر پایه دارایی شما صادر می‌شود. تا زمانی که سند ملک به نام شماست، ویزا و کارت اقامت شما و خانواده‌تان (همسر و فرزندان) قابلیت تمدید دارد.
معافیت‌های جذاب مالیاتی:
عمان فاقد مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax)، مالیات سالانه بر املاک و مالیات بر ارث است. تنها هزینه دولتی عمده هنگام خرید، پرداخت هزینه انتقال سند در وزارت مسکن است (معمولاً حدود ۳ درصد ارزش معامله).
امکان اجاره‌داری دلاری/ریالی با نرخ بازده معقول:
به دلیل تقاضای بالای مدیران ارشد بین‌المللی، دیپلمات‌ها و شرکت‌های چندملیتی برای سکونت در شهرک‌های ITC (نظیر الموج به خاطر مدارس بین‌المللی، زمین‌های گلف و مارینا)، اجاره دادن این واحدها نرخ بازده ناخالص سالانه‌ای بین ۶ تا ۸ درصد ایجاد می‌کند.
ثبات ارزی ریال عمان:
ریال عمان دهه‌هاست که ارزش برابری ثابتی در برابر دلار آمریکا دارد (هر ۱ ریال معادل ۲.۶ دلار). بنابراین سرمایه شما در معرض ریسک کاهش ارزش بر اثر نوسانات ارزی بازار منطقه نخواهد بود.
۳. معایب و چالش‌های واقع‌گرایانه
هزینه ورودی بالاتر نسبت به میانگین بازار مسقط:
قیمت هر متر مربع در شهرک‌های ITC به مراتب گران‌تر از مناطق عادی مسقط (مانند الغبره، العذیبه یا الخویر) است. در واقع شما علاوه بر خود آپارتمان یا ویلا، هزینه امکانات رفاهی، امنیت اختصاصی و سبک زندگی لوکس را هم پرداخت می‌کنید.
شارژ و هزینه‌های نگهداری سالانه (Service Charges):
پروژه‌های مدرن هزینه‌های شارژ ماهانه و سالانه قابل توجهی بابت نگهداری فضاهای عمومی، استخرها، لندسکیپ و زیرساخت‌ها دریافت می‌کنند. این رقم باید حتماً پیش از خرید محاسبه شود، زیرا بازده خالص اجاره را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
نقدشوندگی پایین‌تر در مقایسه با دبی:
بازار املاک عمان بازاری باثبات و آرام است، اما به اندازه بازارهایی مثل دبی ترافیک سنگین خریدار و فروشنده ندارد. اگر روزی تصمیم بگیرید ملک خود را به سرعت نقد کنید، فروش آن معمولاً بین چند ماه تا حتی یک سال زمان می‌برد؛ بنابراین این مسیر مناسب دیدگاه سرمایه‌گذاری میان‌مدت تا بلندمدت است.
عدم تبدیل خودکار اقامت به تابعیت یا پاسپورت:
اقامت ناشی از ملک به شما امنیت زندگی، افتتاح حساب بانکی و ورود و خروج آزاد می‌دهد، اما قوانین تابعیت عمان بسیار سخت‌گیرانه است و صرف مالکیت ملک، حتی در طولانی‌مدت، به دریافت پاسپورت یا شهروندی ختم نمی‌شود.
۴. شرایط و مبالغ لازم برای اخذ اقامت با ملک
قوانین عمان برای اقامت ملکی در دو قالب کلی تعریف می‌شود:
اقامت اقامتگاهی استاندارد (Residence Visa for Real Estate Owners):
با خرید ملکی با مالکیت آزاد در محدوده ITC، متقاضی می‌تواند کارت اقامت ۲ ساله قابل تمدید برای خود، همسر و فرزندان دریافت کند.
برنامه اقامت سرمایه‌گذار بلندمدت (Investor Residency Programme):
اگر ارزش ملک خریداری‌شده در مناطق ITC از مرزهای تعیین‌شده عبور کند (برای مثال املاک با ارزش بیش از ۲۵۰٬۰۰۰ ریال عمان برای اقامت ۵ ساله و املاک بیش از ۵۰۰٬۰۰۰ ریال برای اقامت ۱۰ ساله)، متقاضی می‌تواند مستقیماً اقامت سرمایه‌گذاری ۵ یا ۱۰ ساله دریافت کند که مزایایی مانند عدم الزام به حضور مداوم در کشور در دوره‌های معین دارد.
آیا خرید ملک در ITC انتخاب هوشمندانه‌ای است؟
اگر به دنبال مکانی امن، باثبات و آرام برای خانواده‌تان در خاورمیانه هستید، می‌خواهید دارایی ریالی خود را به پولی متصل به دلار تبدیل کنید و علاقه‌ای به درگیر شدن با بوروکراسی شرکتی ندارید، خرید ملک در مناطق ITC یکی از سرراست‌ترین گزینه‌هاست.
اما اگر اولویت اصلی شما سوداگری کوتاه‌مدت، کسب سود سریع از خرید و فروش (Flipping) یا اخذ پاسپورت دوم است، مسکن عمان ابزار مناسبی برای این هدف نیست و بررسی روش‌های جایگزین اروپایی یا منطقه‌ای توجیه بهتری خواهد داشت.
